Thema Vermietung – Werbungskostenabzug in vollem Umfang erhalten

Damit der Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei der verbilligten Vermietung von Wohnraum in vollem Umfang gewährt wird, müssen folgende Punkte beachtet werden:

Die Miete muss laufend gezahlt werden.

Es muss darauf geachtet werden, dass die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Entspricht der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, dann gilt die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken als vollentgeltlich. Die Vollentgeltlichkeit wird hier automatisch vom Gesetzgeber unterstellt. Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist ohne Überprüfung einer Totalüberschussprognose eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Vorgang vorzunehmen.

Die ortsübliche Miete kann in der Regel dem aktuellen Mietspiegel entnommen werden. Dabei ist darauf zu achten, dass es sich bei den angegebenen Werten um Kaltmieten handelt. In das zu vergleichende Entgelt müssen jedoch neben der Kaltmiete auch die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten einbezogen werden. Nebenkosten sind hierbei u. a. die Kosten für Grundsteuer, Heizung, Gebäudereinigung, Warmwasserbereitung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Hausbeleuchtung, Aufzug (Personen oder Lasten), Hauswart, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausversicherungen, Grundstücksversicherungen oder Gartenpflege.

Für den im Rahmen der verbilligten Vermietung durchzuführenden Vergleich zwischen den Mieten ist die vereinbarte Miete heranzuziehen. Haben Zahlungsausfälle stattgefunden, z.B. auf Grund von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters, so haben diese keinen Einfluss auf den Mietvergleich.

Liegt ein Mietverhältnis zwischen Angehörigen vor, dann muss dieses einem Fremdvergleich standhalten.

Dies hat dann zur Folge, dass die Werbungskosten in voller Höhe abziehbar sind. Eine Aufteilung ist nicht vorzunehmen. Hier wird es häufig zu einem Verlust kommen, der sich dann bei der Veranlagung steuermindernd auswirkt (oder auch im Wege des Verlustabzugs).

Praxistipp: Um eine ortsübliche Miete zu ermitteln, kann beispielsweise das Schreiben der OFD Frankfurt am Main zur Hilfe genommen werden, in dem den Finanzämtern mehrere Möglichkeiten aufgezeigt werden, wie sie eine ortsübliche Miete feststellen.

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